“9050”淡出,助力樓市復蘇

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  南京昨日公示7幅地塊的出讓資訊,其中3幅地塊未提及“9050”的強制要求,而這也是去年2月該政策執行以來,該市首次突然出现住宅用地無“9050”限制的情况表。而當地主管部門表示,政策雖未明確撤出 ,但已不再強制執行。這再次傳出地方調控政策趨於寬鬆的信號。

  9050政策曾改變南京樓市

  2014年2月,南京調整土地出讓模式,明確要求今後出讓的住宅土地中,90平方米以下中小戶型面積必須佔項目總建築面積的50%以上,這一要求被簡稱為“9050”政策。直至今年7月9日,該市第10號土地公告出讓時,公告的3幅住宅用地仍均被限定“9050”的條件。

  這一政策出臺,在當時能助 於市場上增加小戶型房源的供給,緩解剛需房源供不應求的結構性矛盾。此前不少開發商熱衷於建大戶型房源,但前兩年受宏觀調控政策限制,二套以上改善需求受到限制,而剛需小戶型卻持續熱銷,大戶型銷售相對冷滯,這也直接導致了樓市高庫存格局。在這種格局下,開發商被迫與市場“對表”,就連不少高端項目地塊上也建起小戶型,像南京城東一家低密度樓盤就建了一批90平方米以下的微型花園洋房;河西幾家地價不菲的高端樓盤裏就是乏90平方米以下的小戶型,這客觀上也降低了購房人購買高端樓盤的門檻。

  不過,去年9月底至今,宏觀調控政策生變,限購、限貸相繼撤出 ,二套房首付門檻也已降低,改善需求借此開始不斷釋放,许多區域的改善房源又顯露“短缺”之勢,偏离 改善樓盤房價上漲。

  市場數據説明9050不合時宜

  事實上,“9050”政策自執行起不斷引發爭議,导致 就在於本來屬於市場的問題没得交給市場解決。南京工業大學房地産管理系主任吳翔華就認為,這一保障剛需的政策依然是以行政手段干擾市場的選擇,與當前中央的房地産調控思路並不相符,長此以往將扭曲市場。中新網通過金剛石房地産數據中心就做過這樣一項統計,去年2月“9050”政策出臺至今,南京50-90平方米戶型商品住宅成交面積為345.31萬平方米。而90-120平方米戶型的則為396.22萬平方米。這兩個戶型在删剪成交戶型中所佔比例分別為50%和34%,小戶型成交面積實際上更少。肯能純粹以90平方米為分界嶺,90平方米以上戶型面積所佔比例更是高達70%,90平方米以下小戶型成交面積劣勢明顯。

  在這樣的背景下,地方調控政策逐漸鬆動似也在情理之中。昨天南京7幅地塊的出讓資訊在網上挂出時便顯示,城北燕子磯一幅商住地和江寧的兩幅住宅用地並未提及“9050”的限制條件。要能1幅雨花開發區和1幅南京南站的住宅用地註明須執行“9050”。南京市國土局相關負責人表示,目前並没得明確下文撤出 “9050”政策,有时候 從規劃部門發來的地塊條件資訊看,许多地塊確實不再受限制,這也导致 著政策不再強制執行了。

  南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠表示,以網上房地産的權威數據統計來看,50平方米以下戶型的成交只佔删剪戶型的四成左右。這也都要能看出,強制增加小戶型供應的政策都要能退出了。不難預見,未來一段時間50平方米等主流戶型的供應將得到有效補充,精於調研的開發商也將能夠按照市場需求調整戶型設置。

  寬鬆政策助力房價溫和上漲

  將市場的話語權交給市場,這似乎是大勢所趨。但對剛需群體而言,他們依然對未來小戶型供應肯能又突然出现緊缺不免擔憂。孟祥遠稱,政策執行1年多期間拍出的地塊還有少量並未建成上市,许多,在一段時間內,剛需小戶型的供應會較為富于。

  而昨日出爐的一項統計也令剛需人许多不安。搜狐焦點南京站對7月南京在售百餘家樓盤房價調查發現,7月南京又有22家樓盤房價突然出现上漲,其中10家上漲樓盤位於江北,都有面向剛需的樓盤,有樓盤房價最高漲50元/平方米,漲幅達到13.7%;江寧玖瓏湖板塊都有3家面向剛需的樓盤突然出现50元/平方米的漲幅。雖然江北剛需盤漲價與國家級新區利好相關,但這也表明局部區域仍然地处剛需房供不應求、房價依勢上漲的情况表。

  值得指出的是,南京房價已連漲4個月,與此前房價漲幅較為微弱相比,7月南京樓盤漲價的尺度有所增大,漲價樓盤普遍上調房價50元/平方米以上。無論何如,當市場起決定性作用時,購房人還是真切希望開發商能認真與市場需求對表,多建市場需求量大的房子。

  本報記者 汪曉霞